«Στη Μάνη, τη νύχτα, οι μάντρες περπατάνε»

Ο τίτλος που αποτελεί τοπική λαϊκή παροιμία, θα ήταν σωστότερος ως εξής: «Στη Ελλάδα, τη νύχτα, οι μάντρες περπατάνε, γιατί δεν υπάρχει κτηματολόγιο». Σε προηγούμενο σημείωμά μου («Καθημερινή» της Κυριακής 12/5/2013) αναφέρθηκα στα προβλήματα που δημιουργεί η έλλειψη ολοκληρωμένου Κτηματολογίου στον τόπο μας. Το θέμα είναι τόσο σημαντικό που αξίζει να ασχοληθούμε και με άλλες πτυχές του ιδίου προβλήματος.

Αντλώντας από το άρθρο του Γιώργου Κουμάντου στο «Βήμα της Κυριακής» (20/5/1978), παραθέτω το ακόλουθο απόσπασμα: «Ο άλλος κίνδυνος προέρχεται από τη δυσκολία καθορισμού της ταυτότητας του κάθε ακινήτου μέσα από περιγραφές που περιέχουν τα παλιά συμβόλαια, χωρίς σχεδιαγράμματα, χωρίς στοιχειώδεις τοπογραφικές αναφορές: η αοριστία –πολλές φορές επίτηδες – συναγωνίζεται με τη φαντασία κι έτσι διαβάζουμε σε συμβόλαια ότι το κτήμα ή το οικόπεδο φτάνει “ώς εκεί όπου τρέχουν τα νερά” ή “ώς εκεί που παίζει η μουσική του δήμου” - κι άντε να “εφαρμόσεις” τους τίτλους στη σημερινή κατάσταση, βρίσκοντας πού έτρεχαν τα νερά ή πού έπαιζε η μουσική πριν από εκατό χρόνια».

Σε ενίσχυση των παραπάνω θα σας διηγηθώ μια ιστορία, όπως την άκουσα από τον αρχιτέκτονα και πολεοδόμο Κωνσταντίνο Δοξιάδη. Η περιγραφή μιας ιδιοκτησίας ενός ιδιώτη, έλεγε ότι το κτήμα του, ξεκινά από την «κοίτη του ποταμού (τάδε) και φτάνει μέχρι το νεκροταφείο». Οταν λοιπόν, πριν από πολλά χρόνια, το ελληνικό Κράτος θέλησε να οριοθετήσει την ιδιοκτησία του ιδιώτη, με επί τόπου αυτοψία, ο πονηρός ιδιοκτήτης φύτεψε μερικούς σταυρούς χιλιόμετρα μακριά από το πραγματικό νεκροταφείο, έβαλε και μερικές μαυροφορεμένες γυναίκες να κλαίνε πάνω από τους ψεύτικους τάφους, πιθανότατα να «λάδωσε» αυτούς που ήλθαν για την «επί τόπου αυτοψία» και ουσιαστικά οικειοποιήθηκε όλη την περιοχή, η οποία μάλιστα πήρε και το όνομά του! Να τι θα πει ελληνικό δαιμόνιο!

Αντιμέτωποι με αυτή την κατάσταση είναι πράγματι άξιον απορίας γιατί δεν μπορεί να προχωρήσει με ταχύτερους ρυθμούς η ολοκλήρωση της κτηματογράφησης όλων των δικαιωμάτων. Υπενθυμίζω ότι σύμφωνα με το υπάρχον πρόγραμμα της Κτηματολόγιο Α.Ε., η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου θα γίνει το 2020, με την προϋπόθεση ότι δεν υπάρχουν καθυστερήσεις.

Από την ιστοσελίδα του Κτηματολογίου, αντιγράφω τους βασικούς στόχους του: Το Εθνικό Κτηματολόγιο εισάγει καινοτομίες που το καθιστούν ένα πραγματικά θεμελιώδες έργο για την Ελλάδα, που δημιουργεί πολύ σημαντικά οφέλη για τον πολίτη, την εθνική οικονομία και την προστασία του περιβάλλοντος:

Προχωρά στην οριστική, χωρίς αμφισβητήσεις, καταγραφή και κατοχύρωση της ιδιοκτησίας των πολιτών

Περιορίζει τη γραφειοκρατία και γίνονται απλούστερες και ταχύτερες οι διαδικασίες μεταβίβασης της ακίνητης περιουσίας.

Ενισχύει τη διαφάνεια και την ασφάλεια στις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Αναβαθμίζει την αγορά ακινήτων και αυξάνει την αξία της ακίνητης ιδιοκτησίας, με συνέπεια να προσελκύονται σημαντικότατες επενδύσεις.

Οριοθετεί αμετάκλητα και διασφαλίζει πλήρως τη δημόσια και δημοτική περιουσία.

Προστατεύει αποτελεσματικότερα το περιβάλλον. Η αμετάκλητη οριοθέτηση των δασών και του αιγιαλού θα αποτελέσει το σοβαρότερο εμπόδιο ενάντια στις καταπατήσεις και την αυθαιρεσία.

Αποτελεί απαραίτητο εργαλείο για την ορθολογική οργάνωση και ανάπτυξη της χώρας.

Ολα τα παραπάνω είναι εντελώς απαραίτητα για τη λειτουργία ενός συντεταγμένου κράτους. Μάλιστα, η κρίση που περνάμε εδώ και μερικά χρόνια, καθιστούν τα μέτρα αυτά ζωτικής σημασίας. Γιατί λοιπόν δεν προχωρούμε με ταχύτερους ρυθμούς;

Θέλησα να δω τι γίνεται σε άλλες χώρες και διάλεξα την Κύπρο, η οποία διαθέτει ένα Κτηματολόγιο το οποίο λειτουργεί άψογα εδώ και πολλά χρονιά. Μπήκα στην ιστοσελίδα του και ξεκίνησα από την ιστορία του. Με έκπληξη διαπίστωσα ότι το σημερινό κτηματολόγιο δημιουργήθηκε επί Τουρκοκρατίας το 1858. Υπενθυμίζω ότι η Κύπρος πουλήθηκε στους Αγγλους το 1878. Φαίνεται ότι οι Τούρκοι είχαν καταλάβει την αξία του Κτηματολογίου σαν εργαλείο πολιτικής. Σαν παρένθεση, αξίζει μάλιστα να σημειωθεί ότι ορισμένα νησιά του Αιγαίου κοντά στις ακτές της Μικράς Ασίας είχαν καταγεγραμμένα τα δικαιώματά τους στο Τουρκικό Κτηματολόγιο. Επανέρχομαι στο Κτηματολόγιο Κύπρου, όπου βρήκα το εξής καταπληκτικό. Η σημερινή κατάσταση βασίζεται σε ένα Νόμο ο οποίος τέθηκε σε εφαρμογή την 1/9/1946 και προβλέπει μεταξύ άλλων: «Με τη νέα Νομοθεσία, η οποία χαρακτηρίστηκε επαναστατική για την εποχή της, καταργήθηκαν οι κατηγορίες γης που θεσμοθετήθηκαν με τον Οθωμανικό Κώδικα περί Γαιών, με εξαίρεση τη Βακούφικη περιουσία, περιορίστηκε ο θεσμός της χρησικτησίας, προστατεύτηκε απόλυτα ο εγγεγραμμένος κύριος κάθε ακινήτου, προστατεύτηκε η Κρατική και η Κοινοτική ιδιοκτησία, ρυθμίστηκαν έστω και με πολλές ελλείψεις τα προβλήματα της οριζόντιας ιδιοκτησίας, τέθηκαν φραγμοί στον κατατεμαχισμό της γης, υιοθετήθηκαν μέτρα για βελτίωση της διακατοχής της εξάλειψης της πολλαπλής και διάδικης ιδιοκτησίας, καθιερώθηκε τρόπος επίλυσης συνοριακών διαφορών με «οιονεί» δικαστικές εξουσίες στον Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου, να αποφασίζει για θέματα συνοριακών διαφορών και άλλα».

Δηλαδή, από το 1946 οι Κύπριοι απλοποίησαν σημαντικά την επίλυση διαφορών, παρέχοντας «οιονεί» δικαστικές εξουσίες στον διευθυντή. Κανείς δεν μπορεί να προσφύγει στα δικαστήρια αν πρώτα δεν εκδώσει την απόφασή του ο διευθυντής. Ετσι περιορίστηκαν σημαντικά οι μακροχρόνιες προσφυγές για θέματα ιδιοκτησίας. Ο νόμος αυτός είναι εξαιρετικά απλός και εκτείνεται σε 10 περίπου σελίδες. Αντίθετα οι διάφοροι νόμοι στην Ελλάδα είναι πολύπλοκοι και καταλαμβάνουν πολλές δεκάδες σελίδες. Ακόμα, όλες οι αρμοδιότητες σχετικά με τη γη υπάγονται σε ΕΝΑ Διευθυντή. Αντίθετα στην Ελλάδα οι αρμοδιότητες εκτείνονται σε πολλά υπουργεία με πιθανές επικαλύψεις και συγκρούσεις. Υπάρχουν και άλλα πολύ ενδιαφέροντα θέματα, αλλά θα αναφέρω μόνο ένα. Οι Αγγλοι, αναγνωρίζοντας τη σημασία του Κτηματολογίου στη δικαιότερη επιβολή φορολογίας επί των ακινήτων, ολοκλήρωσαν τη λεπτομερή χαρτογράφηση της Κύπρου σε χρόνο ρεκόρ, μέσα σε 4 χρόνια (1878 – 1882) με τα πενιχρά μέσα της εποχής εκείνης.

Είναι λοιπόν άξιον απορίας γιατί πάμε τόσο αργά σε ένα τόσο σημαντικό έργο. Διερωτώμαι, μήπως φταίνε οι διαδικασίες; Μήπως πρέπει να αναζητηθούν άλλοι τρόποι για την ολοκλήρωση ενός τόσο σημαντικού έργου, το οποίο θα συμβάλει στον εκσυγχρονισμό της χώρας μας;

Οπως είναι γνωστό το Δημόσιο δεν μπορεί να κάνει απολύτως τίποτα αν δεν υπάρχει ο σχετικός Νόμος. Αντίθετα στον ιδιωτικό τομέα, ο επιχειρηματίας μπορεί να κάνει οτιδήποτε αρκεί να μην παραβιάζει κάποιο Νόμο. Μήπως λοιπόν πρέπει να αναζητηθούν λύσεις ώστε να εμπλακεί ο ιδιωτικός τομέας προκειμένου να επισπευσθούν οι διαδικασίες; Είναι φανερό ότι μια Σύμπραξη Δημοσίου και Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ) θα μπορούσε να βοηθήσει σημαντικά στην απεμπλοκή των επί μέρους έργων και στην επίσπευση της ολοκλήρωσης του έργου πριν από το 2020, ώστε να μπει τάξη σε ένα τόσο κρίσιμο χώρο. Η λεπτομερής ανάλυση μιας τέτοιας προσέγγισης, ξεφεύγει από τα όρια αυτού του κειμένου αλλά θα περιοριστώ να αναφέρω μερικά από τα πλεονεκτήματα που θα μπορούσε να έχει η προσέγγιση αυτή.

Διαγωνιστικές διαδικασίες. Είναι βέβαιο ότι θα υπάρχει μεγαλύτερη ευελιξία στις διαγωνιστικές διαδικασίες και θα εξαλειφθούν παντελώς οι χρονοβόρες προσφυγές.

Χρηματοδότηση. Η χρηματοδότηση του έργου θα γίνει κατά κύριο λόγο από τον ιδιώτη επενδυτή και έτσι το Δημόσιο θα εξοικονομήσει τους πόρους για την ολοκλήρωση του έργου. Με τη σημερινή κατάσταση θα απαιτηθούν περισσότερα από 300 εκατ. ευρώ από το Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων για την ολοκλήρωση του έργου, παρά τα υψηλά τέλη που ήδη χρεώνει η Κτηματολόγιο Α.Ε.

Ταχύτερη ολοκλήρωση. Μπορεί να γίνει άμεση ανάθεση όλων των υπολοίπων μελετών για όλη τη Χώρα, ώστε οι εργασίες να γίνονται παράλληλα για να επισπευσθεί η ολοκλήρωση του έργου. Μέχρι σήμερα, μόνο 12 μελέτες από τις 21 έχουν ανατεθεί, με σημαντικές καθυστερήσεις.

Είμαι απολύτως βέβαιος ότι η οποιαδήποτε Διοίκηση της Κτηματολόγιο Α.Ε. δεν θα συμφωνήσει σε μια τέτοια πρόταση. Κανείς δεν θέλει να υποβαθμιστεί ο ρόλος του. Αυτή είναι η εμπειρία μου από τη μακρόχρονη απασχόλησή μου στην παροχή υπηρεσιών προς τρίτους. Γι’ αυτό και τέτοιου είδους αποφάσεις είναι κατεξοχήν της Κυβέρνησης.

* Ο κ. Δρυμιώτης είναι σύμβουλος επιχειρήσεων