3+2 μέτρα για τους δανειολήπτες
Γιάννης Κωνσταντίνου, Αγγελιοφόρος, Δημοσιευμένο: 2008-10-19
Περισσότερα από ένα τρισεκατομμύριο ευρώ των κρατικών προϋπολογισμών ανά τον πλανήτη διοχετεύονται αυτές τις μέρες για τη διάσωση του τραπεζικού συστήματος. Στην Ελλάδα η κυβέρνηση αποφάσισε να στηρίξει με 28 δισεκατομμύρια ευρώ την ασφάλεια του τραπεζικού συστήματος. Από τα σχέδια σωτηρίας, ωστόσο, λείπουν μέτρα στήριξης του δανειολήπτη. Λείπουν δηλαδή σχέδια αντιμετώπισης τόσο της πρωτογενούς επισφάλειας όσο και του ορατού κοινωνικού κινδύνου να χάσουν οι πολίτες ακίνητα που απέκτησαν με τα δυσβάστακτα πλέον στεγαστικά δάνεια.
Θεσμικές παρεμβάσεις, κυρίως για όσους έχουν αποκτήσει πρώτη κατοικία με στεγαστικό δάνειο, πρέπει να γίνουν σε δύο επίπεδα.
Σε πρώτο επίπεδο, οι παρεμβάσεις πρέπει να υποστηρίξουν όσους δυσκολεύονται να πληρώσουν τη σημερινή υψηλή δόση.
1. Αρχικά, λοιπόν, πρέπει να δοθεί η δυνατότητα επαναρύθμισης των δανείων με καθορισμό ανώτατης μηνιαίας δόσης ίσης με τη μηνιαία μισθωτική απόδοση του ακινήτου. `Ετσι, ο οικογενειακός ο προϋπολογισμός θα επανέλθει εκεί που πραγματικά είχε υπολογίσει τη δανειακή επιβάρυνση, αφού στην πρώτη κατοικία ο μέσος δανειολήπτης σκεφτόταν ότι προτιμά να πληρώνει τη στεγαστική δόση αντί ενοικίου. Σήμερα, όμως, η δόση αυτή είναι κατά πολύ ανώτερη του ενοικίου που θα πλήρωνε. Τρόποι υπολογισμού υπάρχουν, αφού είναι αποδεκτό ότι η ετήσια μισθωτική αξία ανέρχεται στο 6% της αξίας του ακινήτου. `Αρα η μηνιαία δόση δεν πρέπει να ξεπερνά το ένα δωδέκατο της αξίας αυτής. Αν, για παράδειγμα, σήμερα η δόση ενός δανείου είναι 700 ευρώ και η μηνιαία μισθωτική αξία του ακινήτου 500, θα μπορούσε η τοκοχρεωλυτική δόση να προσδιοριστεί επίσης στα 500 ευρώ και να συμφωνηθεί παράταση στην αποπληρωμή του δανείου από τα 20 π.χ. στα 24 χρόνια.
2. Εναλλακτικά προς το παραπάνω μέτρο θα μπορούσε να αποφασιστεί το πάγωμα για ένα διάστημα των τόκων υπερημερίας, έτσι ώστε η διάρκεια του δανείου να παραμείνει ίδια και το δάνειο να εξυπηρετείται προσωρινά με μικρότερη δόση.
3. Πιο προωθημένο μέτρο είναι να υπολογιστεί πόσο είναι το μέσο επιτόκιο του δανείου και πόσο περισσότερο από αυτό έχει πληρώσει ο δανειολήπτης λόγω της πρόσφατης κρίσης, που οδήγησε στη μεγάλη αύξηση των επιτοκίων. Το υπερβάλλον ποσό θα μπορούσε να συμψηφιστεί με έναν αριθμό δόσεων, οι οποίες δεν θα καταβληθούν. Η σημασία μιας τέτοιας «εδώ και τώρα» ανακούφισης των νοικοκυριών -αντίστοιχης του πολυθρύλητου επιδόματος θέρμανσης- είναι προφανής.
Σε δεύτερο επίπεδο, οι παρεμβάσεις αφορούν όσους ήδη δεν μπορούν πλέον να εξυπηρετήσουν το δάνειό τους.
1. Για την περίπτωση, ιδίως, της πρώτης κατοικίας πρέπει να μειωθούν δραστικά τα έξοδα κατάσχεσης και πλειστηριασμού. Όπως η πρώτη κατοικία δεν φορολογείται, θα μπορούσε να μην επιβαρύνεται και η περαιτέρω μεταβίβασή της, έστω κι αν αυτή είναι αναγκαστική. Έτσι, γίνεται πιο εύκολο για τον οφειλέτη να αναβάλει τον πλειστηριασμό, καθώς το μέσο κόστος της αναβολής του, που περιλαμβάνει μια κατάσχεση και ένα πρόγραμμα πλειστηριασμού, κυμαίνεται μεταξύ 1.500 με 2.000 ευρώ.
2. Για να μην απαξιωθεί το ακίνητο, αλλά κυρίως για να μην γίνει ο πλειστηριασμός πεδίο εύκολου πλουτισμού, θα πρέπει να υποχρεωθούν οι επισπεύδουσες τράπεζες, να ορίζουν ως τιμή πρώτης προσφοράς το λιγότερο την αξία που έχουν εκτιμήσει οι ίδιες μέσω των μηχανικών τους δίνοντας το δάνειο, κι όχι αυτή που εκτιμά ο δικαστικός επιμελητής ή η τραπεζική υπηρεσία που δίνει την εντολή να κινηθεί η διαδικασία του πλειστηριασμού.
Οι παραπάνω παρεμβάσεις ασφαλώς δεν επιλύουν το πραγματικό πρόβλημα της υπερχρέωσης του μέσου νοικοκυριού. Απλώς δείχνουν ότι σε μια εποχή που το κράτος εγγυάται με τα δισεκατομμύρια των πολιτών τη στήριξη του τραπεζικού συστήματος είναι λογικό οι τράπεζες να αναλάβουν ένα μικρό κόστος ρευστότητας επαναρυθμίζοντας χρέη. `Αλλωστε, μακροπρόθεσμα και οι ίδιες θα αποκομίσουν πολλαπλάσια οφέλη από τη διατήρηση των δανείων σε υγιή ενημερότητα.
* Ο Γιάννης Κωνσταντίνου είναι δικηγόρος, μέλος ΔΣ του ΔΣΘ.
Θεσμικές παρεμβάσεις, κυρίως για όσους έχουν αποκτήσει πρώτη κατοικία με στεγαστικό δάνειο, πρέπει να γίνουν σε δύο επίπεδα.
Σε πρώτο επίπεδο, οι παρεμβάσεις πρέπει να υποστηρίξουν όσους δυσκολεύονται να πληρώσουν τη σημερινή υψηλή δόση.
1. Αρχικά, λοιπόν, πρέπει να δοθεί η δυνατότητα επαναρύθμισης των δανείων με καθορισμό ανώτατης μηνιαίας δόσης ίσης με τη μηνιαία μισθωτική απόδοση του ακινήτου. `Ετσι, ο οικογενειακός ο προϋπολογισμός θα επανέλθει εκεί που πραγματικά είχε υπολογίσει τη δανειακή επιβάρυνση, αφού στην πρώτη κατοικία ο μέσος δανειολήπτης σκεφτόταν ότι προτιμά να πληρώνει τη στεγαστική δόση αντί ενοικίου. Σήμερα, όμως, η δόση αυτή είναι κατά πολύ ανώτερη του ενοικίου που θα πλήρωνε. Τρόποι υπολογισμού υπάρχουν, αφού είναι αποδεκτό ότι η ετήσια μισθωτική αξία ανέρχεται στο 6% της αξίας του ακινήτου. `Αρα η μηνιαία δόση δεν πρέπει να ξεπερνά το ένα δωδέκατο της αξίας αυτής. Αν, για παράδειγμα, σήμερα η δόση ενός δανείου είναι 700 ευρώ και η μηνιαία μισθωτική αξία του ακινήτου 500, θα μπορούσε η τοκοχρεωλυτική δόση να προσδιοριστεί επίσης στα 500 ευρώ και να συμφωνηθεί παράταση στην αποπληρωμή του δανείου από τα 20 π.χ. στα 24 χρόνια.
2. Εναλλακτικά προς το παραπάνω μέτρο θα μπορούσε να αποφασιστεί το πάγωμα για ένα διάστημα των τόκων υπερημερίας, έτσι ώστε η διάρκεια του δανείου να παραμείνει ίδια και το δάνειο να εξυπηρετείται προσωρινά με μικρότερη δόση.
3. Πιο προωθημένο μέτρο είναι να υπολογιστεί πόσο είναι το μέσο επιτόκιο του δανείου και πόσο περισσότερο από αυτό έχει πληρώσει ο δανειολήπτης λόγω της πρόσφατης κρίσης, που οδήγησε στη μεγάλη αύξηση των επιτοκίων. Το υπερβάλλον ποσό θα μπορούσε να συμψηφιστεί με έναν αριθμό δόσεων, οι οποίες δεν θα καταβληθούν. Η σημασία μιας τέτοιας «εδώ και τώρα» ανακούφισης των νοικοκυριών -αντίστοιχης του πολυθρύλητου επιδόματος θέρμανσης- είναι προφανής.
Σε δεύτερο επίπεδο, οι παρεμβάσεις αφορούν όσους ήδη δεν μπορούν πλέον να εξυπηρετήσουν το δάνειό τους.
1. Για την περίπτωση, ιδίως, της πρώτης κατοικίας πρέπει να μειωθούν δραστικά τα έξοδα κατάσχεσης και πλειστηριασμού. Όπως η πρώτη κατοικία δεν φορολογείται, θα μπορούσε να μην επιβαρύνεται και η περαιτέρω μεταβίβασή της, έστω κι αν αυτή είναι αναγκαστική. Έτσι, γίνεται πιο εύκολο για τον οφειλέτη να αναβάλει τον πλειστηριασμό, καθώς το μέσο κόστος της αναβολής του, που περιλαμβάνει μια κατάσχεση και ένα πρόγραμμα πλειστηριασμού, κυμαίνεται μεταξύ 1.500 με 2.000 ευρώ.
2. Για να μην απαξιωθεί το ακίνητο, αλλά κυρίως για να μην γίνει ο πλειστηριασμός πεδίο εύκολου πλουτισμού, θα πρέπει να υποχρεωθούν οι επισπεύδουσες τράπεζες, να ορίζουν ως τιμή πρώτης προσφοράς το λιγότερο την αξία που έχουν εκτιμήσει οι ίδιες μέσω των μηχανικών τους δίνοντας το δάνειο, κι όχι αυτή που εκτιμά ο δικαστικός επιμελητής ή η τραπεζική υπηρεσία που δίνει την εντολή να κινηθεί η διαδικασία του πλειστηριασμού.
Οι παραπάνω παρεμβάσεις ασφαλώς δεν επιλύουν το πραγματικό πρόβλημα της υπερχρέωσης του μέσου νοικοκυριού. Απλώς δείχνουν ότι σε μια εποχή που το κράτος εγγυάται με τα δισεκατομμύρια των πολιτών τη στήριξη του τραπεζικού συστήματος είναι λογικό οι τράπεζες να αναλάβουν ένα μικρό κόστος ρευστότητας επαναρυθμίζοντας χρέη. `Αλλωστε, μακροπρόθεσμα και οι ίδιες θα αποκομίσουν πολλαπλάσια οφέλη από τη διατήρηση των δανείων σε υγιή ενημερότητα.
* Ο Γιάννης Κωνσταντίνου είναι δικηγόρος, μέλος ΔΣ του ΔΣΘ.
