Στεγαστικό, δημογραφικό, συνθήκες διαβίωσης

Στεγαστικό και δημογραφικό έχουν βρεθεί στο επίκεντρο της προβληματικής, καθώς το κόστος της στέγασης για πολλά νοικοκυριά παίρνει όλο και πιο δυσβάστακτο χαρακτήρα. Άμεσα δεμένο με το στεγαστικό είναι και το δημογραφικό. Πώς να αυξηθεί η γεννητικότητα όταν σημαντικό τμήμα των νέων ηλικιών αντιμετωπίζουν χαμηλές αμοιβές εργασίας, ανεργία ή υποαπασχόληση και αυξημένα επίπεδα ενοικίων σε ένα περιβάλλον, όπου μεταφορές, υπηρεσίες υγείας, διατροφή, διαφθορά, εκπαίδευση, δημόσιες υποδομές και υπηρεσίες επιβαρύνουν από παντού το περιορισμένο εισόδημά τους.

Συχνά αναφέρεται, ότι το στεγαστικό οφείλεται σε περιορισμένη προσφορά κατοικιών. Πράγματι, η προσφορά κατοικιών στη χώρα συρρικνώθηκε σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, αλλά αυτό δεν ήρθε από το πουθενά. Στα χρόνια 2019-2024, οι επενδύσεις σε κατοικίες ήταν 1,6% του ΑΕΠ, έναντι 5,7% στην Ε.Ε. στην ίδια περίοδο και έναντι 9,7% του ΑΕΠ στην Ελλάδα πριν το 2009. Στο ίδιο διάστημα, παρά τη μείωση του πληθυσμού, ο αριθμός των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά πολλές χιλιάδες. Επιπλέον, πολλά μεγέθη που στο δημόσιο λόγο αναφέρονται ως «επενδύσεις» συνιστούν απλώς αγοραπωλησίες και αλλαγές ιδιοκτησίας σε ακίνητα -δεν είναι νέες επενδύσεις.

Στα ίδια χρόνια, ένας πολύ μεγάλος αριθμός ακινήτων έχει βγει εκτός αγοράς. Κατ΄ αρχάς αφορά μεγάλο αριθμό ακινήτων που συνδέονται με τα «κόκκινα δάνεια» και τις τράπεζες ή όσους τα διαχειρίζονται. Δεύτερον, πολλές χιλιάδες οικοδομές, ολόκληρα κτίσματα, όροφοι ή και οικοδομικά τετράγωνα έχουν αχρηστευθεί σε ευρύτατη έκταση, οπωσδήποτε στην περιοχή της Αθήνας. Πώς να κατοικήσει κάποιος σε απόλυτα απαξιωμένες συνοικίες και κτίσματα, όπου τα πάντα είναι κλειστά και μουντζουρωμένα; Πρόσφατα, το Δ.Ν.Τ. προτείνει -και αυτό- φορολογία των «κλειστών» ακινήτων. Μα ας πάει κανείς να δει τι γίνεται σε γειτονιές ολόκληρες, και αν μπορεί να πείσει κάποιον να μείνει σε κάποιο από τα χιλιάδες αχρηστευμένα αυτά ακίνητα σε έρημες συνοικίες, ακόμα και με μηδενικό ενοίκιο, ας το δοκιμάσει. Η λύση πλέον, είναι μαζική ανάπλαση περιοχών και όχι εξωπραγματικά μέτρα, όπως η φορολογική απειλή στους ιδιοκτήτες.

Μέτρα για την ανάπλαση, την αλλαγή χρήσης και την ανακαίνιση υφιστάμενων κατασκευών, που αφορούν προφανώς την προσφορά, μπορούν να συνεισφέρουν, αλλά μόνο αν αφορούν ευρύτατες εκτάσεις που σημαίνει πάρα πολλά χρόνια, και πάντως δεν θα οδηγούν σε μείωση ενοικίων. Ποιοτικά βελτιωμένα ακίνητα θα έχουν υψηλότερο μίσθωμα και περιουσιακές αξίες.

Στα χρόνια αυτά, οι τιμές ακινήτων και ενοικίων εξελίχθηκαν και εξελίσσονται με εκρηκτικά ασύμμετρο τρόπο, τόσο σε απόλυτη μορφή, όσο και σε σχέση με τις αμοιβές εργασίας. Αποτέλεσμα είναι, ότι οι δαπάνες στέγασης αντιπροσωπεύουν σήμερα το 35% του μέσου διαθέσιμου εισοδήματος, όταν ο μέσος όρος στην Ε.Ε. είναι 19,7% (στοιχεία Eurostat και μελέτη Γατόπουλου κ.α., στο Οικονομικό Δελτίο Τράπεζας Ελλάδος, 7/2025). Μάλιστα, για πολλά μονογονεϊκά ή φτωχότερα κ.α. νοικοκυριά, το 35% γίνεται 40%.

Υπάρχει ένα παράδοξο σε όλο αυτό. Το 2023, βάσει ΕΛΣΤΑΤ, το όριο φτώχειας στην Ελλάδα (που αφορά 2,7 εκατ. άτομα), ήταν 13.670 ευρώ το χρόνο για τετραμελή οικογένεια. Για όσους πληρώνουν ενοίκιο, μέσος όρος 35% για δαπάνες στέγασης σημαίνει ότι μένουν 8.885 ευρώ το χρόνο ή 185 ευρώ το μήνα ανά πρόσωπο της οικογένειας, για την κάλυψη κάθε άλλης ανάγκης. Εξωπραγματικό!! Είναι δυνατό; Υπάρχει κάποιο λάθος στα μεγέθη που δίνονται, και σε ποια έκταση; Δεν είναι λάθος; Αν είναι, πόσο πιο μακριά είναι η πραγματική εικόνα; Μπορούμε να σκεφτούμε τι σημαίνει αυτό για το κοινωνικό σύνολο που το υφίσταται; Δεν υπάρχει διαφορετική τεκμηρίωση, δεν υπάρχει απάντηση.

Με τα ίδια δεδομένα, το βάρος της στέγασης στη διαμόρφωση του δείκτη τιμών καταναλωτή της χώρας κυμαίνεται στο 12%-13,5%. Η διαφορά με το 35% που προαναφέρθηκε είναι πολύ μεγάλη και σημαίνει σοβαρή υποεκτίμηση της πραγματικής επίδρασης του κόστους στέγασης στον πληθωρισμό.

Έχουν διατυπωθεί σκέψεις για την προώθηση της κοινωνικής κατοικίας μέσω δράσης του του Δημοσίου. Ορθό. Το Δημόσιο παίζει σε πολλές χώρες σημαντικό ρόλο, όμως, στη χώρα, στο παρελθόν, με κάθε κυβέρνηση, είχαν σημειωθεί αναρίθμητες «προβληματικές καταστάσεις» στον Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας, που οδήγησαν στο κλείσιμό του. Αυτό θέτει ένα ευρύτερο θέμα: μπορεί να ενισχυθεί ο δημόσιος τομέας σε βασικές λειτουργίες χωρίς να αναπτύσσονται παράλληλα σύνδρομα διαφθοράς που υπονομεύουν το λόγο της λειτουργίας αυτής;

‘Όμως, το πιο κρίσιμο πρόβλημα σε σχέση με το κόστος στέγασης αφορά το γεγονός, ότι η στεγαστική πολιτική αποτελεί υποκατηγορία της ευρύτερης πολιτικής για την ακίνητη περιουσία (real estate). Σε ένα τέτοιο πλαίσιο, τη μεγάλη σημασία δεν έχουν τόσο τα ειδικότερα μέτρα για φθηνή ή επαρκή στέγη, αλλά οι συνολικές πολιτικές και δυναμικές που κινούν την αγορά ακινήτων, όπως και οι συμβατότητες ή αντιφάσεις μεταξύ γενικότερης πολιτικής real estate και ειδικών πολιτικών για ένα ολόκληρο τμήμα οικονομικά αδύναμων νοικοκυριών. Από το 2012 και μετά, οι πολιτικές για το real estate, σε συνδυασμό με τις εισροές ξένων κεφαλαίων για ακίνητα και με πολλές ευνοϊκές φορολογικές, πολεοδομικές και άλλες ρυθμίσεις και κίνητρα -μέχρι και τις μαζικές νομιμοποιήσεις παρανόμων-, συνειδητά ώθησαν αξίες και ενοίκια προς τα επάνω και λειτούργησαν κατ’ εξοχήν ως μοχλός παραγωγής υπεραξιών, χρηματικών κερδών και προσόδων και όχι φθηνής κατοικίας.

Αφού οι κυβερνήσεις μας δεν μπορούσαν να προωθήσουν μια οικονομική δυναμική σε πιο ισχυρή παραγωγική βάση, χρησιμοποίησαν ως μοχλό την αγορά ακινήτων, και τα εισοδήματα και περιουσιακά στοιχεία που συνδέονται με ακίνητα, όπως και τα εισοδήματα ειδικών επαγγελματικών (τεχνικών) ομάδων, παρά το αδύναμο αναπτυξιακό τους αποτέλεσμα . Ως αποτέλεσμα, οι αφανείς σχέσεις μεταξύ ακίνητης περιουσίας, φοροδιαφυγής και παραοικονομίας έχουν διαμορφώσει ένα ελκυστικό πεδίο για τοποθετήσεις κεφαλαίων σε σύγκριση με τη μεταποίηση, την ενέργεια ή και ορισμένες μορφές υπηρεσιών. Έτσι, φτάσαμε σε μια εύκολη στήριξη και διόγκωση εισοδημάτων, που ευνοεί πολλούς εκτός τα αδύναμα στρώματα, χωρίς ιδιαίτερη παραγωγική-τεχνολογική διαδικασία, αλλά με περιοριστικές επιδράσεις στην αναπτυξιακή διαδικασία.

Έτσι έχουμε μια πολύ σημαντική αντίθεση επιδιώξεων μεταξύ της συνολικής πολιτικής για το real estate και της ειδικής πολιτικής για την αύξηση της προσφοράς αξιοπρεπούς κατοικίας και της συγκράτησης του κόστους στέγασης. Πώς να έχουμε συγκράτηση μισθωμάτων και αξιών, όταν, παράλληλα, λειτουργεί ένα συνολικότερο σύστημα πολιτικής προς την αντίθετη κατεύθυνση;

Τρεις προτάσεις, που δεν εξαντλούν το θέμα:

α) Εξεύρεση λύσεων, που να απεμπλέξουν χιλιάδες κατοικίες μεσαίας κατηγορίας από τις ρυθμίσεις του Ν. 4495/2017, που αφορούν άγνωστο (στη δημόσια συζήτηση), αλλά όχι αμελητέο αριθμό ακινήτων. Η ρύθμιση εκείνη στόχευε στη διασφάλιση εισοδηματικών πλεονεκτημάτων σε εξειδικευμένες κατηγορίες τεχνικών επαγγελμάτων και, ίσως και πρόσθετων δημόσιων εσόδων, δημιούργησε όμως απίστευτη αναστάτωση στην αγορά.

β) Σημαντικός περιορισμός της χρυσής βίζας και των πρακτικών Airbnb. Και τα δύο είχαν θετικές συνέπειες σε δύσκολα χρόνια, αν και η χρυσή βίζα λειτούργησε και ως μηχανισμός ξεπλύματος μαύρου χρήματος. Η χώρα δεν βρίσκεται στη δύσκολη εποχή του 2012-2013 και μπορεί να διορθώσει ρυθμίσεις, που τότε είχαν άλλη σημασία.

γ) Διαδικασίες για την επιστροφή χιλιάδων ακινήτων από τους servicers των κόκκινων δανείων ή τις τράπεζες στην αγορά που παραμένουν ανενεργά. Τι φόρους και ανεδαφικές σκέψεις; Εδώ χρειάζεται μια δύσκολη επιλογή: πόσο θα προστατευτούν οι οφειλέτες των στεγαστικών δανείων και πόσο θα συμπιέζονται χιλιάδες αδύναμα νοικοκυριά.

Ο παράγοντας που κάπως θα άμβλυνε το στεγαστικό πρόβλημα θα ήταν η ενδογενής βελτίωση των ρυθμών μεγέθυνσης, της παραγωγικότητας και η συγκράτηση των ποσοστών κέρδους, όπως έχει επισημάνει η Τράπεζα της Ελλάδος, που θα οδηγούσαν σε αύξηση των αμοιβών εργασίας, οι οποίες για τη μεγάλη πλειονότητα (66% περίπου) των μισθωτών ήταν το 2024 κάτω από 1000 ευρώ καθαρά το μήνα. Όμως, τότε περνάμε σε άλλο πεδίο επιχειρηματολογίας, που συνδέεται με την αναπτυξιακή πολιτική, τις μετατοπίσεις από την κατανάλωση στις επενδύσεις, τις κρατικές λειτουργίες και το πρότυπο διακυβέρνησης.

(*) Ο Τάσος Γιαννίτσης είναι Ομότιμος Καθηγητής ΕΚΠΑ, πρώην Υπουργός.