Τράπεζες και πλειστηριασμοί ακινήτων

Κώστας Καλλίτσης, Η Καθημερινή, 01/12/2013

Τι θα συμβεί αν, αίφνης, άρχιζαν μαζικά πλειστηριασμοί ακινήτων; Μια απίστευτα βίαια εκκαθάριση της αγοράς ακινήτων, μέσω της κατάρρευσης των τιμών τους και (μετά την εξαΰλωση μισθών και συντάξεων) μια δραματική αναδιανομή της (όποιας...) περιουσίας. Με συνέπειες πολύ ευρύτερες από όσες φαίνονται με μια πρώτη ματιά. Εξηγούμαι:

Εστω ότι βγαίνει στο σφυρί ένα ακίνητο στο «ακριβό» Κερατσίνι. Στον τρίτο πλειστηριασμό, υποχρεωτικά, κατακυρώνεται. Η ίδια η τράπεζα ή ένας ιδιώτης, προσφέρει το ένα δεύτερο ή το ένα τρίτο της εμπορικής αξίας του και αποκτά το ακίνητο. Ανακύπτουν δύο, αμέσως, προβλήματα. Πρώτο: Με επίσημη βούλα, οι αντικειμενικές αξίες (σε όλη την περιοχή του Κερατσινίου...) επιβεβαιώνεται ότι είναι πολλαπλάσιες από την πραγματική τιμή - του πλειστηριασμού. Διακηρύσσεται, επισήμως, ότι τα σχετικά φορολογικά έσοδα στηρίζονται σε μια «φούσκα». Σύντομα, το πρόβλημα μετατρέπεται σε δημοσιονομικό. Οι αντικειμενικές δεν θα μπορούν να σταθούν.

Το δεύτερο πρόβλημα αφορά τις τράπεζες. Η εν λόγω τράπεζα θα πρέπει να μειώσει ανάλογα (στο παράδειγμά μας, στο μισό ή στο ένα τρίτο) την αξία κάθε ακινήτου στην περιοχή του Κερατσινίου το οποίο έχει ως ενέχυρο για κάθε κόκκινο δάνειο! Αυτή η μείωση θα κτυπήσει ευθέως στα εποπτικά κεφάλαιά της. Με τη γενίκευση των πλειστηριασμών σε όλη τη χώρα, η κατάρρευση των τιμών των αστικών ακινήτων θα επιφέρει καταστροφή μεγάλου μέρους των εποπτικών κεφαλαίων των ίδιων των τραπεζών. Το θέλουν;

Αλλά οι τιμές ακινήτων συνδέονται άμεσα και με τα επιχειρηματικά δάνεια, τα οποία (αν δεν είναι καθαρά θαλασσοδάνεια...) δίδονται με ενέχυρο ακίνητα – το 40% εξ αυτών με ενέχυρο αστικά ακίνητα. Η αξία των επιχειρηματικών δανείων επανεξετάζεται ανά 6μηνο. Η κατάρρευση των τιμών των ακινήτων θα οδηγήσει σε αύξηση των επιτοκίων των επιχειρηματικών δανείων που έχουν ήδη δοθεί ή σε απαίτηση για μεγαλύτερο ενέχυρο ή και στα δύο. Οι επιχειρήσεις που είναι στα όρια (και αρκετές μεγάλες...) θα σπρωχθούν στον γκρεμό. Το θέλουν;

Μήπως, όμως, συμφέρει την τράπεζα να πουλήσει τα κόκκινα στεγαστικά δάνειά της στα κοράκια (τα distress funds); Υπάρχει μια λογιστική και μια πολιτική προϋπόθεση για να το κάνει. Λογιστική, είναι η τιμή πώλησης να υπερβαίνει την πρόβλεψη που έχει πάρει και τα έξοδα διεκδίκησης του δανείου (που φτάνουν έως το 5% του δανείου), δηλαδή να τη συμφέρει. Πολιτική, είναι να διακηρύξει ότι δεν πιστεύει ότι θα εισπράξει τα δάνεια, ότι θα ανακάμψουν οι τιμές των ακινήτων τα επόμενα χρόνια, με δυο λόγια ότι δεν πιστεύει ότι θα ανακάμψει η χώρα. Ποια τράπεζα, άραγε, θα έλεγε κάτι τέτοιο;

Τι μπορεί να γίνει με τα στεγαστικά δάνεια; Ορισμένοι προτείνουν «κούρεμα» των δανείων. Αλλά κάτι τέτοιο θα έπρεπε να συνοδευτεί με «κούρεμα» καταθέσεων, διότι μόνο από αυτές θα αναπληρωθούν τα κεφάλαια που θα καταστραφούν - άλλος τρόπος δεν φαίνεται. Κατά τη γνώμη ειδικών, μία σοβαρή λύση θα ήταν η ακόλουθη: (α) Μεγάλη, πάνω από 100 χρόνια, επιμήκυνση των δανείων για τα οποία υπάρχει πραγματική αδυναμία εξυπηρέτησης, με (β) αρχική περίοδος έντοκη (ίσως 30 χρόνια), η υπόλοιπη άτοκη και (γ) με επανεκτίμηση ανά τριετία της περιουσιακής κατάστασης του δανειολήπτη και της αξίας του ακινήτου του, ώστε να αρθεί η ισχύς της όταν όλα πάνε καλά. Πάντως, μαζικούς πλειστηριασμούς δεν πιθανολογώ. Οχι γιατί κάποιοι «καίγονται» για τον φτωχό δανειολήπτη. Αλλά γιατί τα συμφέροντα που θίγονται είναι τεράστια. Είναι το ίδιο το βαθύ κατεστημένο.

Πρόσφατα κείμενα

Ημερολόγιο κειμένων

Θέματα επικαιρότητας

Αρθρογράφοι