Πρέπει να υπάρξει νέος νόμος προστασίας της πρώτης κατοικίας

Για απειλή 50.000-60.000 πλειστηριασμών κατ’ έτος κάνει λόγο η ομότιμη καθηγήτρια Οικονομικών ΕΚΠΑ και πρώην υπουργός Λούκα Κατσέλη, μιλώντας στην ΑΥΓΗ της Κυριακής με αφορμή την πρόσφατη απόφαση του Αρείου Πάγου.

Η ίδια σημειώνει ότι η «κύρια κατοικία αποτελεί κοινωνικό δικαίωμα και πρέπει να προστατεύεται», ενώ καταγράφει τις άλλες ευρωπαϊκές χώρες οι οποίες διατηρούν αντίστοιχο πλαίσιο για την πρώτη κατοικία, σε αντίθεση με όσα υποστηρίζουν από την κυβέρνηση.

Παράλληλα, η Λ. Κατσέλη εκτιμά ότι προσωρινή λύση αποτελεί «η αναστολή πλειστηριασμών έστω για μερικούς μήνες», η οποία «θα μειώσει τη διάχυτη αβεβαιότητα που επικρατεί», και ζητά «να συνταχθεί ένας νέος νόμος σε αντικατάσταση του υπάρχοντος Πτωχευτικού Κώδικα» που θέσπισε η κυβέρνηση της Ν.Δ.

Στη δημόσια σφαίρα έχουν ακουστεί πολλοί αριθμοί σε σχέση με τον αριθμό των ακινήτων που κινδυνεύουν με πλειστηριασμό μετά την απόφαση του Αρείου Πάγου. Τι ισχύει τελικά;

Δυστυχώς, δεν υπάρχει διαφάνεια και αξιόπιστη ενημέρωση όσον αφορά την αξία και σύνθεση των τιτλοποιημένων δανείων που έχουν μεταφερθεί από τις τράπεζες στις εταιρείες διαχείρισης (servicers), τον αριθμό και την αξία των υποθηκευμένων ακινήτων, την έκβαση των ρυθμίσεων ή/και των πλειστηριασμών που έχουν γίνει ή πρόκειται να γίνουν. Επομένως, υπάρχουν μόνο εκτιμήσεις, που ανέρχονται σε περίπου 50.000-60.000 πλειστηριασμούς ανά έτος. Ζητούμενο αποτελεί η εξασφάλιση διαφάνειας, και αυτή αποτελεί προτεραιότητα τόσο για την Τράπεζα της Ελλάδος που είναι ο επόπτης των συναλλαγών όσο και για το Δημόσιο που έχει έννομο συμφέρον, καθώς έχει δώσει εγγυήσεις μέσω του προγράμματος Ηρακλής ΙΙ που μπορεί να καταπέσουν.

Εχετε δηλώσει ότι η διενέργεια πλειστηριασμών μέσω του νόμου του 2003 από τα funds οδηγεί σε απώλεια εσόδων για το Δημόσιο της τάξης των 58 δισ. ευρώ. Θα μπορούσατε να μας εξηγήσετε πώς προκύπτει αυτό;

Οι εκτιμήσεις αυτές, οι οποίες κατατέθηκαν στον Άρειο Πάγο, προκύπτουν ως αποτέλεσμα 14 φοροαπαλλαγών από φόρους, τέλη κ.λπ. που θεσπίστηκαν με τον Ν. 3156/2003 όπως τροποποιήθηκε με τον Ν. 4745/2000. Μόνο από τη μη απόδοση φόρου εισοδήματος υπολογίζεται ότι το Δημόσιο έχασε 15,2 δισ. ευρώ, από τον φόρο μεταβίβασης 12 δισ. ευρώ, από τα τέλη χαρτοσήμου 14,4 δισ., από τον ΕΝΦΙΑ 2,5 δισ. και μικρότερου ύψους έσοδα από δικαιώματα συμβολαιογράφων, τέλη και δικαιώματα υποθηκοφυλακείου, δικαιώματα υπέρ Δημοσίου και Ταμείου Νομικών.

Τι απαντάτε σε όσους υποστηρίζουν ότι οι πλειστηριασμοί αποτελούν αναγκαιότητα για μια οικονομία;

Ο πλειστηριασμοί πρέπει να αποτελούν το έσχατο μέσο αντιμετώπισης του προβλήματος της υπερχρέωσης η/και αφερεγγυότητας ενός οφειλέτη αφού έχουν εξαντληθεί όλες οι άλλες δυνατότητες συναινετικής ή/και εξωδικαστικής ρύθμισης των οφειλών. Στο πλαίσιο αυτό, αποτελεί πολιτική επιλογή αν το δικαίωμα στην κύρια κατοικία αποτελεί κοινωνικό δικαίωμα και πρέπει να προστατεύεται, όπως θεσπίστηκε με τον Ν. 3869/2010 (Νόμος Κατσέλη) και προβλέπεται από το σύνταγμά μας, που στο άρθρο 21, παρ. 4 ορίζει ότι «η απόκτηση κατοικίας από αυτούς που τη στερούνται ή που στεγάζονται ανεπαρκώς αποτελεί αντικείμενο ειδικής φροντίδας από το κράτος». Η προστασία της κύριας κατοικίας ωφελεί και την οικονομία, καθώς η απώλειά της επιτείνει την αβεβαιότητα και την αθέτηση υποχρεώσεων και οφειλών από την πλευρά του δανειολήπτη, ενώ αυξάνει την ανάγκη για προνοιακές παροχές από την πλευρά του Δημοσίου. Τέλος, θα πρέπει να τονιστεί ότι σύμφωνα με τις ρυθμίσεις του Νόμου Κατσέλη και οι πιστώτριες τράπεζες είχαν οφέλη, καθώς, ανάλογα με την απόφαση του δικαστή, προβλεπόταν αποπληρωμή δανείου και για την κύρια κατοικία, ενώ διατηρήθηκε η αξία των ακινήτων στο χαρτοφυλάκιό τους, η οποία θα είχε καταρρεύσει αν είχαν προχωρήσει μαζικά οι πλειστηριασμοί.

Πριν από λίγες ημέρες ο υπουργός Ανάπτυξης και Επενδύσεων Άδωνις Γεωργιάδης υποστήριξε ότι δεν υπάρχει προστατευτικό πλαίσιο για την πρώτη κατοικία σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Πώς το σχολιάζετε;

Ο υπουργός μάλλον δεν γνωρίζει το θέμα. Εξαίρεση της κατοικίας από τη ρευστοποίηση προβλέφθηκε για πρώτη φορά στον Πτωχευτικό Νόμο της Νορβηγίας ήδη από το 1993 (Νόμος 99/17.7.1993). Ρυθμίσεις σχετικά με την προστασία της οικογενειακής στέγης από τη ρευστοποίηση με ρύθμιση της οφειλής προβλέπουν αρκετές ευρωπαϊκές χώρες, όπως Φινλανδία, Ουγγαρία, Λετονία, ενώ η Αγγλία προβλέπει αναστολή ρευστοποίησης όταν δικαιολογείται για την προστασία της οικογένειας (Αγγλία και Ουαλία, Sect.335A BA) ή δικαίωμα επαναγοράς ή δικαίωμα παραμονής των πτωχευσάντων οφειλετών στο ακίνητο και μετά τη ρευστοποίηση. Στην πρόσφατη Ευρωπαϊκή Οδηγία 2021/2127 του Συμβουλίου της 24.11.2021 για τους διαχειριστές και αγοραστές πιστώσεων προβλέπονται ειδικά μέτρα ανοχής που θα «πρέπει να λαμβάνουν υπόψη τις ατομικές περιστάσεις του καταναλωτή, τα συμφέροντα και τα δικαιώματα του καταναλωτή, καθώς και την ικανότητά του να εξοφλήσει την πίστωση, ιδίως αν η σύμβαση πίστωσης εξασφαλίζεται με ακίνητη περιουσία που χρησιμοποιείται ως κατοικία και αποτελεί την κύρια κατοικία του καταναλωτή». Γενικότερα, όλο και περισσότερες χώρες αναπτύσσουν εθνικές νομοθεσίες για την προστασία της κύριας κατοικίας από τη ρευστοποίηση μέσω μιας μακροπρόθεσμης ρύθμισης. Εμείς, δυστυχώς, πήγαμε πίσω ξηλώνοντας μία αποτελεσματική.

Τι θα πρέπει να γίνει, κατά τη γνώμη σας, για να προστατευτούν οι ευάλωτοι πολίτες από πλειστηριασμούς;

Προτεραιότητα είναι, από τη μια μεριά, να συνταχθεί ένας νέος νόμος σε αντικατάσταση του υπάρχοντος Πτωχευτικού Κώδικα (Ν. 4738/2020) στη βάση των αρχών του Ν. 3869/2010 (Νόμος Κατσέλη) που θα προστατεύει την κύρια κατοικία και θα προβλέπει τη δυνατότητα προσφυγής στον δικαστή από οφειλέτες και πιστωτές αν η εξωδικαστική διαδικασία αποβεί άκαρπη, και, από την άλλη, ένας αναμορφωμένος και δεσμευτικός Κώδικας Δεοντολογίας για τις τράπεζες και τις εταιρείες διαχείρισης που θα εγγυάται τη διαφάνεια των συναλλαγών, την απρόσκοπτη και πλήρη ενημέρωση των οφειλετών και την προστασία των δικαιωμάτων τόσο των οφειλετών όσο και για των πιστωτών, με ιδιαίτερες πρόνοιες για τους ευάλωτους οφειλέτες. Στο μεταξύ, λαμβάνοντας υπόψη την αβέβαιη και δύσκολη οικονομική συγκυρία καθώς και την επικείμενη προκήρυξη εκλογών, η αναστολή πλειστηριασμών έστω για μερικούς μήνες θα μειώσει τη διάχυτη αβεβαιότητα που επικρατεί.